A empresa recebe duas propostas para continuar ocupando uma loja, um escritório ou um galpão. A primeira apresenta uma mensalidade menor e não menciona IBS ou CBS. A segunda exige um pagamento maior, mas vem acompanhada da promessa de crédito tributário.
A escolha parece se resumir a uma pergunta: qual proposta fica mais barata? O problema é que “mais barata” pode descrever três números diferentes.
O preço contratual é o valor negociado com o locador. O desembolso mostra quanto dinheiro precisará sair do caixa no período. Já o custo depois dos créditos só pode ser conhecido quando a empresa confirma se esses créditos existem, se podem ser apropriados e quando poderão ser utilizados.
É justamente aí que duas conclusões apressadas costumam aparecer. Uma é escolher apenas pelo menor aluguel-base. A outra é presumir que qualquer acréscimo de IBS e CBS será neutralizado pelo crédito. Nenhuma das duas resolve a conta.
Antes de renovar o aluguel da loja, do escritório ou do galpão, compare três números no mesmo período: quanto sairá do caixa, quanto poderá ser apropriado e utilizado como crédito de IBS e CBS e qual será o custo depois desse aproveitamento. A Lei Complementar nº 214/2025 prevê tratamento próprio para a locação e condições para o crédito, mas isso não torna automaticamente mais barato alugar de uma pessoa jurídica, não obriga toda locação a sofrer o mesmo acréscimo e não transforma crédito fiscal em dinheiro recebido.
A menor mensalidade não encerra a decisão
Para comparar propostas de aluguel comercial durante a reforma tributária, é preciso estabelecer uma régua comum. Isso significa analisar o mesmo imóvel — ou imóveis com uso realmente equivalente — dentro do mesmo horizonte de tempo.
Não faz sentido comparar o valor mensal de uma proposta com o custo anual de outra. Também não é adequado descontar de uma delas um crédito projetado para o futuro e manter a outra pelo desembolso bruto. As duas precisam passar pelo mesmo cálculo.
A comparação começa com três valores separados:
Desembolso total: tudo o que a empresa terá de pagar no período analisado.
Crédito utilizável: a parcela de IBS e CBS que, depois de atender às condições legais e entrar na apuração, poderá efetivamente reduzir tributo devido.
Custo comparável: o desembolso menos os créditos utilizáveis no mesmo horizonte, acrescido de outros custos relevantes da escolha.
Essa separação importa porque o crédito tributário não reduz necessariamente o boleto do aluguel. A empresa pode pagar a fatura integralmente e só depois usar o crédito em sua apuração. Se houver um intervalo entre esses momentos, o aluguel pode até apresentar um custo final competitivo, mas exigir mais capital de giro.
Antes de calcular esse efeito, porém, é necessário responder a uma pergunta anterior: qual é a condição tributária de quem paga, de quem recebe e da própria operação?
Primeiro, confirme quem está em cada lado da operação
O locatário precisa confirmar se está sujeito ao regime regular de IBS e CBS e qual tratamento se aplica à locação analisada. O nome do regime usado para outros tributos não substitui essa verificação, assim como uma frase genérica na proposta — “gera crédito integral”, por exemplo — não comprova que a empresa poderá aproveitá-lo.
O locador também precisa ser analisado, mas sem atalhos baseados apenas em CPF ou CNPJ.
O art. 251 da LC nº 214/2025 prevê que pessoas físicas podem ser consideradas contribuintes do regime regular de IBS e CBS em hipóteses próprias envolvendo bens imóveis. Portanto, receber o aluguel em nome de uma pessoa física não significa, automaticamente, ausência de IBS e CBS. É necessário conferir se os critérios legais aplicáveis àquela pessoa e à operação foram preenchidos.
No sentido inverso, o CNPJ do locador não garante crédito ao inquilino. A existência do crédito depende, entre outros pontos, do regime do adquirente, do tratamento dado à locação e do atendimento às condições legais de apropriação.
IBS e CBS formam o modelo conhecido como IVA Dual, mas cada parcela tem competência e apuração próprias. Para a renovação do aluguel, o ponto não é apenas saber o nome dos tributos: é identificar como a operação entra no regime de cada parte.
Antes de solicitar uma simulação, reúna pelo menos estas informações:
Identificação e condição tributária do locador;
Regime de IBS e CBS do locatário;
Finalidade empresarial do imóvel;
Período previsto para o contrato;
Tratamento tributário considerado para a locação;
Composição do valor cobrado e documentos que serão emitidos.
Com as partes identificadas, torna-se possível aplicar corretamente a regra específica prevista para a locação.
A redução de 70% não corta 70% do aluguel
O art. 261 da LC nº 214/2025 determina que as alíquotas de IBS e CBS relativas à locação, à cessão onerosa e ao arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70%.
A palavra decisiva é alíquotas.
Imagine que a alíquota aplicável a determinado tributo e período seja representada por X. A redução recai sobre esse X. Depois da redução, permanece 30% da alíquota originalmente aplicável à operação:
Alíquota aplicável à locação = X × 30%
Isso não significa retirar 70% do valor do aluguel. Se o aluguel-base for R$ 20 mil, a regra não o transforma em R$ 6 mil. Também não cria um crédito equivalente a 70% da mensalidade.
A redução legal tampouco estabelece, sozinha, uma alíquota combinada definitiva para todos os anos. O valor de X depende das regras aplicáveis a cada tributo e a cada etapa da transição. Por isso, partir de uma alíquota cheia estimada, aplicar a redução e apresentar o resultado como taxa permanente do aluguel produz uma certeza que a própria conta não comporta.
Na proposta, peça a discriminação de:
Aluguel-base;
IBS eventualmente cobrado;
CBS eventualmente cobrada;
Condomínio;
Tributos sobre o imóvel;
Garantias e encargos contratuais;
Outros valores relacionados à ocupação.
A separação permite enxergar o que compõe a saída de caixa e impede que todo o boleto seja tratado como se tivesse a mesma natureza tributária.
Mesmo quando o IBS e a CBS destacados puderem gerar crédito, o financeiro precisará ter recursos para pagar a cobrança. A redução das alíquotas da locação limita a carga aplicada à operação; ela não transforma o crédito posterior em abatimento automático da fatura.
O ano do contrato muda a conta
Um contrato que atravessa a transição da reforma tributária não deve ser projetado com uma única carga de IBS e CBS em todos os períodos.
O art. 344 da LC nº 214/2025 demonstra essa diferença. Para fatos geradores ocorridos de 1º de janeiro de 2027 a 31 de dezembro de 2028, o IBS terá alíquota estadual de 0,05% e alíquota municipal de 0,05%, observadas as regras aplicáveis aos regimes específicos e às reduções.
Na locação, portanto, a simulação precisa considerar tanto os parâmetros próprios dessa etapa quanto a redução prevista no art. 261. A CBS deve ser tratada segundo as regras correspondentes ao período analisado.
Aplicar indistintamente a carga estimada do modelo pleno a todos os anos pode distorcer os três números relevantes ao mesmo tempo: o desembolso, o crédito projetado e o custo depois do crédito.
Se o contrato atravessar mais de uma etapa, vale organizar a projeção com o cronograma da Reforma Tributária até 2033. O cronograma mostra quando o cenário muda; a simulação do aluguel precisa então aplicar as premissas específicas de cada ano.
Em um contrato de valor relevante, a planilha pode ser mensal. Nos demais casos, uma projeção anual pode ser suficiente, desde que não esconda mudanças ocorridas dentro do período. Em qualquer formato, cada linha deve indicar quais alíquotas, reduções e condições de crédito foram usadas.
As premissas precisam ser confirmadas na legislação aplicável a cada fase antes de integrarem o orçamento, a proposta comercial ou a cláusula contratual. Uma estimativa do modelo pleno não deve aparecer na planilha como se já valesse durante toda a transição.
Crédito prometido não é o mesmo que crédito utilizado
Quando uma proposta afirma que o aluguel “gera crédito”, ela está resumindo uma sequência que pode ter quatro momentos diferentes:
Crédito potencial: estimativa associada ao IBS ou à CBS da operação.
Crédito apropriável: valor que atende às condições legais para apropriação.
Crédito apropriado: valor efetivamente reconhecido na apuração.
Crédito utilizado: parcela que reduz o tributo devido pela empresa.
Esses momentos não precisam acontecer simultaneamente.
O art. 47 da LC nº 214/2025 prevê a apropriação para o contribuinte sujeito ao regime regular, observadas as condições legais. A operação precisa ser comprovada por documento fiscal eletrônico idôneo.
Além disso, a lei exige que IBS e CBS sejam apropriados separadamente. Crédito de IBS não pode compensar valor devido de CBS, e crédito de CBS não pode compensar IBS. A proposta, o documento e a simulação precisam conservar essa divisão.
Há ainda um cuidado importante com a explicação do mecanismo. Não é correto resumi-lo à afirmação de que o crédito depende sempre e apenas de o locador pagar uma guia.
O art. 47 relaciona a apropriação às modalidades legais de extinção dos débitos da operação. Já o art. 48 prevê uma hipótese delimitada de dispensa desse requisito quando as modalidades nele indicadas ainda não tiverem sido implementadas. Nesse caso, a apropriação fica condicionada ao destaque correto do IBS e da CBS no documento fiscal eletrônico.
A consequência prática é direta: o simples destaque do imposto não garante redução imediata da necessidade de caixa. Se o crédito não puder ser apropriado ou utilizado no período projetado, o financeiro continuará precisando suportar o pagamento integral da fatura.
O crédito não vive apenas no contrato: ele precisa aparecer corretamente na rotina fiscal. Entender a Apuração Assistida na Reforma Tributária ajuda a conectar documentos, informações da operação e saldos apurados, sem tratar uma estimativa como valor já utilizado.
Coloque as propostas na mesma planilha
A planilha de comparação precisa contar a história financeira completa do contrato. Uma linha pode representar cada proposta, com as colunas organizadas desta forma:
Bloco | Colunas a incluir |
|---|---|
Identificação | Imóvel e uso; período comparado |
Partes e regime | Regime do locatário; condição do locador; tratamento do contrato |
Valores | Aluguel-base; desembolso total; IBS; CBS |
Créditos | Crédito confirmado; período esperado de apropriação; período esperado de utilização; saldo ainda não utilizado |
Outros efeitos | Mudança; adaptação do imóvel; garantias; carência; custo financeiro e demais custos da escolha |
Pendências | Cláusulas a negociar; documentos pendentes; responsável pela validação |
A fórmula gerencial pode ser expressa assim:
Custo comparável no horizonte = saídas financeiras − créditos efetivamente utilizáveis no horizonte + demais custos relevantes.
Esse cálculo serve para atribuir gerencialmente uma parcela do efeito tributário ao contrato. Ele precisa ser conciliado com a apuração total da empresa, porque os créditos e débitos de IBS e CBS não existem isoladamente dentro de uma planilha de aluguel.
Veja um contraste inteiramente hipotético:
Proposta A | Proposta B | |
|---|---|---|
Desembolso no período | R$ 20.000 | R$ 21.200 |
Crédito validado e utilizável no mesmo horizonte | R$ 0 | R$ 1.000 |
Custo comparável antes de outros custos | R$ 20.000 | R$ 20.200 |
A proposta B oferece crédito, mas ainda custa R$ 200 a mais no período analisado:
R$ 21.200 − R$ 1.000 = R$ 20.200
A existência do crédito não fez da proposta B a melhor escolha. Ela apenas reduziu a diferença entre os dois custos.
Há ainda a dimensão do caixa. Para pagar a proposta B, a empresa precisa desembolsar R$ 21.200. Se o crédito de R$ 1.000 não puder ser utilizado naquele mês, ele não reduz essa necessidade inicial, embora possa produzir efeito posteriormente.
Os valores são ilustrativos. Não representam alíquota legal, caso de cliente ou projeção de uma fase da transição. O exemplo demonstra apenas por que a comparação precisa separar desembolso, momento de utilização do crédito e custo final.
Se as propostas envolverem endereços diferentes, inclua mudança, adaptações, garantias, carência e custo financeiro. Um aluguel tributariamente mais favorável pode deixar de ser a melhor escolha quando a nova instalação exige obra, paralisação ou capital adicional.
Contratos antigos podem exigir uma análise separada
Nem todo contrato existente deve ser colocado na mesma memória de cálculo preparada para uma nova locação.
O art. 487 da LC nº 214/2025 prevê uma opção de recolhimento de IBS e CBS com base na receita bruta recebida para determinadas locações, cessões onerosas e arrendamentos decorrentes de contratos por prazo determinado. Os parágrafos do dispositivo estabelecem condições de elegibilidade, prazo original e formalização.
Isso significa que o regime não está disponível indistintamente para qualquer contrato e não nasce automaticamente de uma renovação.
Se o contrato atual puder estar abrangido por essa opção, ele deve ser identificado separadamente. Antes de colocá-lo lado a lado com uma proposta sujeita ao tratamento ordinário, é necessário conferir:
Se o contrato atende às condições legais;
Qual período original está abrangido;
Como a formalização foi realizada;
Quais efeitos o regime produz na operação analisada;
Como eventual renovação ou aditivo será tratado.
Também não se deve transportar automaticamente para o locatário uma vedação ou um efeito legal dirigido ao contribuinte que exerceu a opção. A consequência para cada parte precisa ser examinada dentro das regras da operação.
O objetivo aqui não é reconstruir contratos antigos nem presumir que um aditivo preservará determinado tratamento. É impedir que situações tributárias diferentes sejam comparadas como se fossem iguais.
O que precisa ficar claro antes de assinar
A reunião de renovação precisa reunir informações do locador, do fiscal, da contabilidade, do financeiro e do jurídico. Cada área responde a uma parte diferente da decisão.
Ao locador, pergunte:
Qual é o aluguel-base?
Quais tributos estão incluídos e quais serão acrescentados?
Qual tratamento tributário foi considerado na proposta?
Quais documentos serão emitidos?
Como eventuais mudanças de enquadramento ou incidência serão comunicadas?
À contabilidade e à área fiscal:
A empresa está no regime que permite a apropriação analisada?
Quais documentos serão necessários?
Como IBS e CBS serão conciliados separadamente?
Em que momento o crédito poderá ser apropriado?
Quando se espera que ele seja efetivamente utilizado?
Existe risco de saldo acumulado no período comparado?
Ao financeiro:
A empresa suporta o desembolso total antes do aproveitamento do crédito?
Haverá diferença relevante entre o pagamento do aluguel e a utilização do crédito?
Qual custo de capital deve entrar na comparação?
A proposta compromete o capital de giro em algum mês específico?
Ao jurídico:
A cláusula tributária define claramente as responsabilidades de cada parte?
Há previsão sobre fornecimento e correção de documentos?
O procedimento de revisão está descrito caso a incidência ou o regime mude?
Os efeitos de aditivos, reajustes e renovação estão claros?
Internamente, compras ou o administrativo podem reunir as propostas; o fiscal valida o tratamento; a contabilidade confere a apuração; o financeiro projeta o caixa; o jurídico revisa o contrato; e a direção decide com os cenários consolidados.
Essa análise tributária não cria, por si só, direito automático a repasse, desconto, reajuste ou recomposição. A redação contratual e seus efeitos jurídicos precisam ser avaliados no caso concreto.
Renovar, renegociar ou mudar: a decisão aparece quando os números ficam comparáveis
A menor mensalidade pode, sim, ser a melhor proposta. Mas isso só fica demonstrado depois que a empresa compara todos os desembolsos e os créditos realmente utilizáveis.
Da mesma forma, uma locação com IBS e CBS pode ser competitiva. O que não se pode presumir é que ela será neutra apenas porque existe uma previsão de crédito. Entre o valor destacado e a redução efetiva do tributo devido, há condições legais, documentação, apuração e tempo.
Com as propostas colocadas na mesma base, aparecem três caminhos:
Renovar, quando o custo comparável e a necessidade de caixa forem adequados;
Renegociar, quando repasses, documentos ou prazos de utilização dos créditos desequilibrarem a proposta;
Comparar outro imóvel, quando o custo total de permanecer superar alternativas de uso equivalente.
Antes de renovar, a empresa precisa saber quanto paga, quanto consegue aproveitar e em que momento esse aproveitamento reduz de fato o custo.
A Scott pode mapear contratos, operações, créditos e dados e simular carga, margem e caixa por fase da transição. Para iniciar a análise, reúna o contrato atual, as novas propostas, o enquadramento das partes e as informações da empresa sobre apropriação e utilização dos créditos.
Fontes consultadas
Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025 — texto atualizado, especialmente arts. 47, 48, 251, 261, 344 e 487.
Apuração Assistida na Reforma Tributária: o que muda para empresas.
Glossário do artigo
Crédito tributário — Valor que a Fazenda tem direito de exigir depois de o tributo ser apurado e formalizado, por declaração do contribuinte ou por lançamento de ofício.
Como apuramos este conteúdo
Pergunta de partida. Aluguel comercial na reforma tributária: o que avaliar antes de renovar
Critério das fontes. Partimos de normas, decisões e publicações oficiais lidas na íntegra. Cada afirmação sustentada por fonte traz o endereço consultado; interpretações nossas aparecem identificadas como análise, não como texto de lei.
Fontes oficiais consultadas.
Poder Legislativo: O art. 47 da LC 214 condiciona a apropriação ao regime regular e às condições legais. A análise de custo deve separar crédito potencial d…
Referências complementares.
omie.com.br: Imposto sobre aluguel na Reforma Tributária: Guia de Créditos
scottgroup.com.br: Reforma Tributária na construção civil: impactos para construtoras e incorporadoras
scottgroup.com.br: Reforma Tributária — Scott
Autoria e revisão. Redação e responsabilidade técnica: Leonardo Douradinho Tonchis — OAB/SP 491.827 · Advogado tributarista e especialista em direito fiscal · Revisão técnica: Bernardo Platner Sandri — Especialista técnico · Última revisão do conteúdo: 02/10/2026.
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